Ekonomik gücünüz ev veya işyeri satın almaya yetmiyorsa, tek seçeneğiniz kiralamak olacaktır. İşte, daha sonra mağdur olmamak için önceden dikkat etmeniz gerekenler...

Uzmanlara göre, bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde öncelikle, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma söz konusu olabiliyor. Bu durumda, sözleşmeyi imzalayacak kişinin, mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmanızda yarar var. Uzmanlar, böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisinin, vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesini tavsiye ediyor; çünkü vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.

Uzmanlar, kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun da mutlaka teyit edilmesi gerektiğini hatırlatıyor. Zira bu konuda da bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmenizde yarar var.

Uzmanlara göre, apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınması, mümkünse bu bilgilerin bir de apartmanın yöneticisi ile konuşulup teyit edilmesi gerekli. Eğer kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise, site yönetimi ile ön görüşme yapmak da yararlı olacaktır.

Uzmanlar, kiralama işi bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin tespit edilmesinin gerekliliğinin altını çiziyor. Zira bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, apartman sakinlerinin itirazları sonucu hüsranla bitebiliyor. Uzmanlar, özellikle işyeri kiralanmasında, kiralanacak yerin kat irtifakındaki statüsünün iyice araştırılmasını tavsiye ediyor.

Kira sözleşmesinin detayları konusunda ise kiracının büyük bir titizlik göstermesi gerekiyor. Uzmanların ilk önerisi, kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş oluyor.

Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi dikkatle gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini, gayrimenkul ile birlikte teslim edilen muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek, daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önlüyor.

Kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise ve apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise, kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesinde, eğer böyle bir tespit yoksa bir mutabakat sağlanarak bunun da kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var.

Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında da yarar var.

Uzmanlara göre, sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte fayda var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve mümkünse tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konması da çok önemli.

Uzmanlar, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının ise kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor; çünkü bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi sorunlar yaşanabiliyor.

Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedellerinin de ciddi sorunlar yaratabildiğini hatırlatan uzmanlar, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğunun unutulmaması gerektiğini ifade ediyor.

Ekonomik gücünüz ev veya işyeri satın almaya yetmiyorsa, tek seçeneğiniz kiralamak olacaktır. İşte, daha sonra mağdur olmamak için önceden dikkat etmeniz gerekenler...

Uzmanlara göre, bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde öncelikle, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma söz konusu olabiliyor. Bu durumda, sözleşmeyi imzalayacak kişinin, mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmanızda yarar var. Uzmanlar, böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisinin, vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesini tavsiye ediyor; çünkü vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.

Uzmanlar, kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun da mutlaka teyit edilmesi gerektiğini hatırlatıyor. Zira bu konuda da bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmenizde yarar var.

Uzmanlara göre, apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınması, mümkünse bu bilgilerin bir de apartmanın yöneticisi ile konuşulup teyit edilmesi gerekli. Eğer kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise, site yönetimi ile ön görüşme yapmak da yararlı olacaktır.

Uzmanlar, kiralama işi bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin tespit edilmesinin gerekliliğinin altını çiziyor. Zira bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, apartman sakinlerinin itirazları sonucu hüsranla bitebiliyor. Uzmanlar, özellikle işyeri kiralanmasında, kiralanacak yerin kat irtifakındaki statüsünün iyice araştırılmasını tavsiye ediyor.

Kira sözleşmesinin detayları konusunda ise kiracının büyük bir titizlik göstermesi gerekiyor. Uzmanların ilk önerisi, kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş oluyor.

Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi dikkatle gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini, gayrimenkul ile birlikte teslim edilen muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek, daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önlüyor.

Kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise ve apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise, kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesinde, eğer böyle bir tespit yoksa bir mutabakat sağlanarak bunun da kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var.

Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında da yarar var.

Uzmanlara göre, sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte fayda var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve mümkünse tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konması da çok önemli.

Uzmanlar, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının ise kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor; çünkü bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi sorunlar yaşanabiliyor.

Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedellerinin de ciddi sorunlar yaratabildiğini hatırlatan uzmanlar, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğunun unutulmaması gerektiğini ifade ediyor.

Hepimizin bir kira kontratı tecrübesi vardır. Ancak hukuki belge niteliğinde olan bu evrakları bir çoğumuz doğru dürüst okumadan veya anlamadan imzalamaktayız. Birçok detay içeren ve her detayın hukuki önem taşıdığı bu evrak hakkında birkaç noktanın bilinmesinde yarar var.

Enflasyonun yüksek olduğu, kiraların enflasyon rakamlarının üzerinde arttığı kriz öncesi dönemde kira rakamlarının piyasanın altında kalmamasını sağlamak amacıyla, artışlar İstanbul Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi oranında yazılıyordu. Bu süreçte bile kira artışları piyasanın altında kalmaktaydı. Kriz sonrası, kira artışı değil de kira indirimleriyle yıllar sonra ilk kez karşılaştık. Son iki yıldır kiralarda bir artış olmaması, talebin azlığına, işsizlik oranlarının yüksek rakamlara ulaşmasına, maaş zamlarının düşük kalmasına bağlanabilir. Peki bu durumda ne yapmalıyız ?

Bizim önerimiz bir yıllık kontrat yapmak ve yıllık artışı, piyasa rayiçleri boyutunda düşünmektir. Her kira dönemi sonunda kiracımız ve mal sahibimizle, o dönemdeki muadil daire kira fiyatlarını baz almak bir çözüm olacaktır.

Tarih bilgileri ve olası eksiklikler

Kira kontratlarında en çok sıkıntı yaratan konuların başında tarihlerde yapılan hatalardır. Bu çok önemli. Çünkü tarih hatası, olası bir hukuki durumda tarafların başını ağrıtabilir. Kira kontratı başlangıç tarihi ile tahliye taahhüdü arasında daha önceden 1 aylık bir fark yetiyordu. Yani kiracı içine otururken bu taahhüdü imzalamış gibi hazırlanıyordu. Ancak son yıllarda hakimler,1-2 ay ara ile alınmış tahliye taahhütlerini geçersiz saymaktalar. Bu aralık en azından 5-6 ay gibi olmalıdır.

Örneğin 10.06.2002 başlangıç tarihli bir kontrat yapmışsak tahliye taahhüdünün imza tarihi 14.11.2002 tarihi olmalıdır.

GAYRİMENKULÜ satarken, gazeteye ilan vermek ya da satılık levhası asıp, alıcılarla tek tek muhatap olmak yorucu ve sorunlu bir olay. Satış olayında, düşük oranlı bir komisyon ödemeyi göze alıp, gayrimenkulü emlakçı kanalıyla satmakta yarar var.

Ancak, emlakçı ile satış öncesi, mutlaka sözleşme yapılmalı. Satılacak gayrimenkulün içinde kiracı varsa, kiracıyı çıkardıktan sonra ve bazı tadilatları yaptıktan sonra evi satmak daha kolay ve avantajlı...

Gayrimenkul satanların, satış öncesi ve sonrası bilmeleri gereken önemli noktalar var. Bunların bilinmesi, satıcıya çok ciddi avantajlar sağlayabilir (Bkz. Şükrü KIZILOT ve Ark., Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım Yayınları, Ankara 2004).

1- Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri

Gayrimenkul kaça satılacaksa satılsın, tapuda ‘asgari bir değer’ göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün, 2003 yılındaki Emlak Vergisine esas değerini, yeniden değerleme oranının yarısı kadar yani asgari yüzde 14,25 oranında artırmak zorunluluğu var (Harçlar K. Md. 63 ve EVK Md.29). Örneğin, 2003 yılındaki emlak vergisi değeri 60 milyar lira olan gayrimenkulü, 2004 yılında satarken, ister Temmuz ayında ister Aralık ayında satılsın, alım-satıma esas tapu değerini, asgari 68 milyar 550 milyon lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz, bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 100 milyar lira da gösterilebilir. Ancak ona göre de harç ödenir.

2- Gayrimenkulün Gerçek Satış Değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır ancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazdırılabilir (Maliye Bakanlığı Özelgesi, 24.02.1999 Tarih ve 6604 sayılı. Bkz. Yaklaşım Dergisi, Sayı : 76).

3- Ödenecek Harç

Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Örneğin 60 milyar lira gösterilen ev için alıcı 900, satıcı da 900 milyon TL öder.

4- Gayrimenkulünü Satan Şahıslar

a) Miras ya da Bağış
Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç TL.’ye satılırsa satılsın, bir kuruş gelir vergisi ödenmeyecek (GVK Mük. Md. 80/6).

b) Dört Yıl İçinde Satılırsa
Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi olacak (GVK Mük. Md. 80/6).

Kazanç hesaplanırken, maliyet bedeli (satıldığı ay hariç), TEFE artış oranına göre yükseltilecek (GVK Mük. Md. 81/son). Kazanç çıkarsa, 12 milyar TL. istisna düşülüp kalan kısım 2005 yılında 1-15 Mart tarihleri arasında beyan edilecek (GVK Mük. 80 f.3, Md. 92).

5- Şirket Gayrimenkulü

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da, vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;

a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, Kurumlar Vergisi ödemezler (KVK Geçici Md. 28).

b) Tapu harcı ödemezler (KVK Geçici Md. 28.f.9).

c) Satış işlemi de KDV’ye tabi tutulmaz (KDV Kanunu Geçici Md. 10).

d) Gelir Vergisi stopajı da ödemezler (KVK Geçici Md. 28/3 ve Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No:231). Hemen belirtelim, bu uygulama, 31 Aralık 2004’e kadar geçerli.

6- Satışın Belediyeye Bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye, bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.